瑕疵担保責任とは？
新築住宅と中古住宅の保証の違い｜瑕疵担保責任とは？
住宅の完成後 引き渡したあとに、人や物に損害が生じたり
我が家に何らかの欠陥が発見されたりといったトラブルが起こったら
どうすれば良いか…？
みなさん知ってますか？
TVのニュースなどでも話題になるため
住宅の購入時には不安に思われることがあるかもしれませんね。
もし、職人さんや業者側のミスや施工の不良などが原因となっていたり、
売り主が知っていて隠していた欠陥などについては
もちろん売り主側に責任が生じます。
しかし、なかには職人さんや業者側でなかなか発見できない欠陥が
数年後に見つかることもあったりします。
そんなときに買い主を守るための法律があるので
みなさんもぜひ知っておきましょう。
瑕疵担保責任とは？
瑕疵担保責任とは・・・？
購入時にわからなかった隠れた瑕疵（通常すべき品質や性能がないこと）が
見つかった場合の責任のことです。
売り主が買い主に対して、契約解除や損害賠償などでトラブルの責任を果たします。
もし購入時に不動産の欠陥がわかっていれば
買い主は「買わない」「値引き交渉」などの判断をしますよね。
売り主の側でも、もし事前に欠陥がわかっていれば
修理などをして販売をします。
しかし、住宅というものは非常にデリケートなもので、
どれだけ注意を払って建てていても
実際に生活をしてみてから欠陥が見つかる可能性がゼロにはならないのです。
売り主側に悪気や過失がなくても、
あとから隠れた瑕疵が見つかってしまうことがあります。
めったに起きることではありませんが、
人生の中で大きな買い物である住宅においてそんなトラブルが起こると困りますよね。
そんなときに、買い主が損をしないために、
法律などで瑕疵担保責任が規定されているのです。
瑕疵担保責任の期間は、新築住宅か？中古住宅か？ で
また契約の内容によっても異なります。
新築住宅の瑕疵担保責任
新築住宅では、「10年間の瑕疵担保責任」が設定されています。
これは平成12年4月に施行された
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の中で定められており
すべての新築住宅で義務付けられています。
もともと宅建業法では、
業者が引き渡しから2年の瑕疵担保責任を負うことになっています。
しかし、2年という短期間では、
住宅の柱などの基本構造部分に関わる瑕疵はなかなか発見することができません。
そこで基本構造部分についてのみ、
10年間という長期間にわたる瑕疵担保責任を義務付けたんですね。
もし10年の期間中に
基礎や柱、梁、屋根などの構造体力上重要な部分や
欠陥、雨水の侵入を防止する部分に欠陥があった場合は
何らかの保証がなされます。
「引き渡しから10年間の間に、業者が倒産したらどうするの？」
そんな疑問が沸いた方もいることでしょう。
そんな悩みを解決するのが、「住宅瑕疵担保履行法」です。
この法律では、業者に対して
「保険への加入」もしくは「保証金の供託」を義務付けています。
つまり、もし業者が倒産したあとに瑕疵が見つかっても
保険金や保証金で修理費用がカバーされるということです。
安心してくださいね。
JUST+（ジャストプラス）のすべての新築住宅では
10年間の期間中において、瑕疵の補修工事に保険金が支払われる
保険制度に加入しています。
また、より長い間安心して暮らしていただけるように、
最長で30年まで保証を延長する「延長保証システム」も独自に設定しています。
お引渡しから9年・19年の時点で延長保証のご案内をするようになっているので、
その時点で保証を延長することができますよ。
もちろんお引き渡し後の定期点検やアフターメンテナンスもおこなっており、
長い間にわたって快適なお住まいをサポートしていきます。
中古住宅の瑕疵担保責任
新築住宅では10年間の瑕疵担保責任が義務化されていますが、
これは中古住宅には適用されません。
民法では、住宅に限らずすべての建物において
瑕疵担保責任について規定されています。
この規定では、売り主に故意・過失がない無過失責任であっても、
「買い主が瑕疵を発見して1年以内」においては、
買い主側で損害賠償や契約解除を請求できることになっています。
ただし、これは任意規定なので、買い主と売り主の間で内容を修正・変更することができます。
修正・変更できるため、
専門知識を持たない買い主側にとって不利な契約を結ばされてしまう恐れがあります。
そこで、買い主を守るために「宅建業法」では
民法の規定より買い主が不利になってしまう特約は原則つけられないように規定されています。
そして、瑕疵担保責任の期間は、物件引き渡しより2年以上と定められています。
しかし、2年以上の瑕疵担保責任の設定は
売り主が不動産会社である場合のみです。
売り主が個人の場合には、
中古住宅においては2～3ヶ月程度の瑕疵担保責任という契約を取り交わすのが一般的です。
なかには、瑕疵担保責任を免除する契約もあります。
中古住宅においては
購入前に隠れた瑕疵を見つけられるように、
住宅診断などでリスクを減らしておくことが重要です。
また契約の際には、
契約書の中で瑕疵担保責任の期間がどうなっているか？
をしっかり確認しておきましょう。
魂の建築ザムライ
